案例：

一公司通过努力竞争到一块地（500亩），公司流动资金不足，只能支付土地出让金。后续启动及建设资金不足，因证件不够，尚不能通过项目贷款解决资金。老板设想采取下列开发模式，解决资金问题：

1、吸引民间有资金的个人进来合作开发（非股东模式），分配方式是双方约定：按成本加成的方式，超过成本的最终售价部分，扣除税费后，双方五五分成；

2、把取得的土地进行一部分分割，直接转让，取得收入。

数据假设：土地取得成本为100万/亩，开发成本假设为3000元/平米，拟定售价为5500元/平米；

1、请站在财务的角度，分析上述老板的方式涉及到的财务核算的问题以及税务风险的问题；2、如果你认为上述方案都有重大瑕疵，那么应采取何种合理的方案解决上述老板想解决的问题？

回答：

收入：500*666.67*5500=1,833,342,500

土地取得成本：1000000*500=500,000,000

开发成本：500*666.67*3000=1,000,005,000

资金需求量：1,000,005,000

综合税率：12%

估计利润：1,833,342,500-1,000,005,000-500,000,000-1,833,342,500*12%

=113,336,400

以下对老板解决资金问题两种模式分析：

1、吸收民间资金个人资本（非股东模式）在法律形式上有非法融资的嫌疑；财务核算及税务上以借入个人借款的形式进入公司账务，由于房地产开发项目的周期长，此借款会长期挂账增加公司的税收风险，引起税务人员认为隐藏收入的嫌疑。如果税务人员确认是个人借款，那么利润的五五分成通过支付借款利息的形式给资金提供者，可能会因为利息数量大，超过了最高人民法院规定的基准利率4倍以内受保护的上限造成法律风险，同时此利息在所得税法上不能税前列支，借款人可能会以资金紧张为由要求提前收回借款造成纠纷

2、出售一部份土地，虽可以取得资金，但是可能会引起改变规划许可的法律风险。但是如果剩余的土地的使用仍然达到了许可的容积率等指标，则不存在风险。同时出售土地需交纳土地增值税、所得税，应当测算成本、税费，制定出可以满足需求资金量的售价

以下总结出我工作中学习了解到的一些融资方式：

①、以取得的土地抵押给银行取得融资，由公司股东的股权做质押，同时担保公司做担保(备注：一般有长期合作关系的银行愿意抵押借贷，另外部分股份制银行如：浙商，也可采取此方法借贷。)；根据新规定土地在取得规划许可后，不能再向银行抵押。可以采用分期分批开发的形式，一期地取得规划许可后用二期地抵押给银行，取得借贷资金后开发一期地，一期地取得收入后周转至二期使用。

②、用公司的应收账款向银行质押,资金通常按应收账款账面价值打折扣取得，贷款主体是房地产公司

③、如有其他资产，可以抵押给银行取得资金

④、扩大房地产开发公司的经营内容，增加购销商品贸易的内容，同时成立一家法律上独立的但实质具有关联关系的商贸公司B，由B公司向房产公司采购货物形成购销关系，由B公司向银行申请开具承兑汇票给房产公司，房产公司贴现获得资金

⑤、用其他平台公司的名义向银行贷款（例如商贸公司），用商贸公司为贷款主体向银行贷款，担保公司做担保，房地产公司向担保公司做反担保，需支付相应的较高的资金费用

⑥、与另一家具有法人资质的企业合作，签定共同控制经营协议吸收资金，约定各自在收入中的份额，此协议受法律保护

⑦、采用信托投资形式，由信托投资公司采用股权形式投入资金，但是这种形式在经营管理上、资金费用上受制于人

⑧、直接吸收股东，会失去对公司的控制权

⑨、向融资担保公司或个人借取资金，资金费用较高，俗称高利贷

综上所述，银行融资成本最低、合法，其他方式成本高还会失去经营控制权、可能会违反法律规定。如资金需求量大银行是最好途径，资金量小可以采用其他途径。成本效益最大化是原则。
   本文由成都首嘉公司提供www.028qy.cm